Existen debates contemporáneos intensos y acentuadas críticas sobre las visiones que colocan a la vivienda como una mercancía susceptible de transacción o como un servicio dispuesto exclusivamente para un negocio, en lugar de un derecho social de especial centralidad.
Uno de esos espacios de la mercantilización —de la cual no escapa la vivienda— es la compraventa de propiedades virtuales en entornos ficticios o de posrealidad que se ofertan en páginas web o sitios de internet de realidad virtual.
Este fenómeno, apenas explorado en la literatura jurídica, ha empezado a diversificar el mercado inmobiliario virtual, resultando necesario plantearse al menos dos cuestiones: ¿tiene sentido regular jurídicamente a la vivienda virtual? y ¿una posible regulación debería plantearse desde las normas del derecho a la vivienda?
Regulación legal (o no) de la vivienda virtual: ¿propiedad, normas de derechos humanos, ambas o ninguna?
Existen mundos virtuales de gran popularidad como Sandbox y Decentraland que ofertan terrenos y viviendas en espacios virtuales que han estructurado un mercado inmobiliario de propiedades que registró al menos 65 000 transacciones por un pago total de 350 millones de dólares1 y con viviendas y terrenos de costo no menor a los 13 000 dolares.2.
En realidad, las regulaciones -aunque mínimas- están comenzando a desarrollarse desde el punto de vista de la propiedad, pero no desde la vivienda. Esta diferencia no es menor, ya que las normas en el mundo real existen múltiples e importantes distinciones entre cada una.
La propiedad al igual que la vivienda, son derechos humanos (con independencia de la distinción entre derechos civiles y derechos sociales); sin embargo, de acuerdo con las normas de derechos humanos, la vivienda puede adoptar diversas formas de tenencia y todas ellas merecen el mismo nivel de protección.3 Al respecto, la propiedad únicamente es una forma específica de tenencia de la vivienda.
Asimismo, el derecho de propiedad puede no ser sólo respecto de una vivienda, sino también respecto de otro tipo de bienes muebles o inmuebles. De esta forma, en el mundo virtual o metaverso inmobiliario, agentes profesionales, empresas y personas interesadas están comprando viviendas que no existen en el mundo real.
Dichas transacciones se producen generalmente a través de pagos vía NFT (token no fungible) y criptomonedas que revisten una forma de garantizar la autenticidad del título de propiedad, por lo que tales adquisiciones están más relacionadas con regulaciones financieras, las cuales ya son problemáticas de por si.
Hay diversas posturas que estiman que más allá de la estrictamente financiera, se encuentra plenamente justificada la regulación de los mundos virtuales desde la propiedad intelectual,4 específicamente como una forma de propiedad industrial,5 y también su reconocimiento de validez contractual desde el derecho civil.6
Sin embargo, una posible regulación desde las normas de derechos humanos podría resultar algo más compleja. Un primer problema es que la mercantilización de la vivienda ha llevado a que esta se conciba mas en términos de un bien susceptible exclusivamente de propiedad privada.
Las posibles tensiones entre derecho a la vivienda y propiedad son diversas. Las protecciones jurídicas de la vivienda son independientes del de propiedad, y pueden presentarse incluso en total ausencia de todo vínculo patrimonial.
Asimismo, emerge la disyuntiva sobre si deberíamos o no considerar a la vivienda virtual como parte del derecho a la vivienda y por consiguiente producir una serie de obligaciones para las autoridades de todos los niveles para su garantía y protección efectiva.
En principio, parece poco probable pensar a la vivienda virtual como parte de este derecho social, en la medida que este (sólo) tiene sentido al proporcionar un espacio físico tangible y adecuado para las personas. Las críticas vertidas sobre la constitución de los regímenes virtuales que consideran que estos bienes son triviales, son “construcciones imaginarias” y que no tienen ningún tipo de utilidad en el mundo real, pueden llegarse a estimar razonables.
También debe considerarse el hecho que existen numerosos problemas más importantes y urgentes a resolver sobre el derecho a la vivienda, como las personas en condición de calle, los desalojos forzados, la especulación inmobiliaria, entre otros posibles.7
No obstante podemos reconocer la existencia de una clara prevalencia ética de los problemas de la vivienda mas profundos, hay una razón suficientemente importante para no descartar del todo la idea de una posible regulación de la vivienda virtual desde los derechos humanos: la complejidad o la imprevisibilidad de pronosticar los daños futuros.
Si de alguna manera de forma paulatina, los mercados inmobiliarios y bienes raíces virtuales comienzan a interactuar con los mercados de vivienda del mundo real, se interrelacionan o incluso se intensifican e intercambian efectos mutuos en la vivienda, entonces estaríamos en posición de una posible justificación de la regulación legal que se oriente con perspectiva de derechos humanos.
Una postura preventiva ayudaría al menos a disminuir las complejidades que reviste la posible imprevisibilidad de ciertos fenómenos, como pudo haber ocurrido con el surgimiento (hace varios años) de plataformas digitales de economía colaborativa como Airbnb o HomeAway que produjeron mayores efectos en la vivienda de lo que se pudo pronosticar.8
Por tanto, si en el corto, mediano o largo plazo encontramos que los espacios virtuales empiezan a producir efectos adversos o no deseados, los tratamientos jurídicos de la cuestión deberían aproximarse entonces mayormente a las normas de derechos humanos, específicamente sobre el derecho a la vivienda que prevalecen en el mundo real, sobre aquellas que la reducen a una visión anclada en la propiedad privada (y/o puramente financiera), la cual de hecho ya se está empezando a producir en estos espacios virtuales o de posrealidad.
Alejandro Díaz Pérez. Máster en gobernanza y derechos humanos por la Universidad Autónoma de Madrid;,candidato a doctor en derecho por el Instituto de Investigaciones Jurídicas de la UNAM, profesor de asignatura en la Universidad Iberoamericana. X: @AlexDiaz_1
1 Forbes. “Metaverso Inmobiliaria, la compra de los terrenos virtuales”.
2 Fortune. “The cheapest real estate on popular metaverse platforms is already selling for more than $13,000”.
3 ONU, Comité DESC. Observación general No. 4 sobre “el derecho a una vivienda adecuada”, párr. 8.
4 Varela, Eduardo. “La justificación de la propiedad intelectual en los mundos virtuales”, Revista e-mercatoria, Volumen 9, Número 1, 2010.
5 García, Ángel. “La propiedad industrial en el metaverso”, Gomez Acebo y Pombo, 2022.
6 Monterroso, Esther. “La validez de los contratos celebrados en mundos virtuales”, Revista CEFLEGAL, No. 145, 2009.
7 Díaz, Aejandro y Orizaga, Isabel. “Los mecanismos de exclusión al Derecho a una vivienda adecuada en México”, Revista Especializada en Investigación Jurídica, enero-junio, 2019 pp. 184-206; y Diaz, Alejandro. “El derecho a la vivienda en el contexto de la pandemia mundial”, Revista del IIDH, Vol 72, pp. 71-88.
8 Para mayor detalle sobre el tema, puede verse: Diaz, Alejandro. “Airbnb y sus efectos en el derecho a una vivienda adecuada”, nexos, 3 de mayo de 2018.