La desigualdad es la causa más identificada que explica las frecuentes violaciones al derecho a una vivienda adecuada. La problemática sobre falta de vivienda, la aquiescencia de los gobiernos ante los fenómenos de la especulación inmobiliaria, o las visiones que consideran a la vivienda como una mercancía en lugar de un derecho fundamental son algunos de los ámbitos menos discutidos de la desigualdad.

En términos formales, los derechos sociales –como el de vivienda– tendrían el mismo nivel de justiciabilidad que los derechos individuales, como el derecho a la libertad de expresión o a la integridad personal. Sin embargo, en el terreno práctico, los esfuerzos de los poderes públicos para proteger y garantizar el derecho a una vivienda tienen un marcado déficit en relación con otro tipo de derechos.

Cabe precisar que desde el derecho internacional de los derechos humanos se han desarrollado las obligaciones específicas y particulares aplicables al derecho a una vivienda adecuada. En 1990, 1998 y 2017 el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU (Comité DESC) emitió –respectivamente– las Observaciones Generales No. 3 sobre “la índole de las Obligaciones de los Estados Partes”, No. 9 sobre “la aplicación interna del Pacto”, y No. 24 “Sobre las obligaciones de los Estados en virtud del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en el contexto de las actividades empresariales”. De manera específica, dicho Comité emitió la Observación General No. 4 sobre “el derecho a una vivienda adecuada” (párrafo 1 del artículo 11 del Pacto) y la Observación general No. 7, relacionada con los “desalojos forzosos”.

Habida cuenta de dichos estándares parece razonable pensar que el problema de la protección efectiva de la vivienda no estaría relacionado –al menos no únicamente– con el desarrollo del contenido de dicho derecho, sino a los profundos vacíos existentes en las acciones realizadas, tanto en la comunidad internacional, como a nivel interno de los países.

Al respecto, recientemente la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada, como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y al derecho de no discriminación en este aspecto, de las Naciones Unidas (Relatora Especial) resaltó que “la incapacidad de los Estados y de la comunidad internacional para gestionar la interacción entre los agentes financieros y los sistemas de vivienda de conformidad con el derecho a una vivienda adecuada”;1 al mismo tiempo consideró que “[l]os altos funcionarios de las Naciones Unidas raras veces señalan la falta de hogar y la vivienda inadecuada generalizadas como crisis de derechos humanos que exige atención prioritaria”.2 De manera similar, la Relatora Especial en una posición muy crítica enfatizó que

[…] los tribunales nacionales y los órganos de derechos humanos raras veces colaboran con los gobiernos respecto a sus obligaciones de adoptar estrategias eficaces para abordar y eliminar la falta de hogar y las condiciones de vivienda intolerables como obligaciones de derechos humanos exigibles […].3

La situación mexicana del derecho a la vivienda tampoco es alentadora. Las acciones de Estado en cumplimiento de las obligaciones generales y específicas que tienen a su cargo han sido insuficientes. En las instituciones de vivienda aún prevalecen problemáticas estructurales en su funcionamiento y se encuentran capturadas por un contexto de financiarización de la vivienda.4

Por una parte, el acceso a la vivienda es un sistema que se encuentra fragmentado: para las y los trabajadores de empresas privadas, el otorgamiento de créditos se realiza a través del Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (INFONAVIT) y; para los trabajadores del Estado, el acceso es mediante el Fondo de la Vivienda del Instituto de Seguridad y Servicios Sociales de los Trabajadores del Estado (FOVISSSTE). Por otra parte, para aquellas personas que no cuentan con un empleo formal o del sector estructurado, el Estado mexicano no ha articulado un sistema efectivo para garantizar el acceso efectivo a este derecho social.

Aunado a lo anterior, las instituciones que brindan el acceso a créditos baratos no han implementado mecanismos robustos de supervisión y fiscalización en los casos en que las inmobiliarias, desarrolladoras o constructoras no garantizan los principios de calidad y habitabilidad de las viviendas.5 No obstante, de acuerdo a las normas del derecho internacional, los Estados tienes tres tipos de obligaciones principales en relación con las empresas privadas: i) obligaciones de respetar, ii) obligaciones de proteger y iii) obligaciones dar efectividad; mismas que deben observarse para hacer frente a violaciones al derecho a la vivienda realizadas por terceros, entes privados o actores no estatales.6

De acuerdo con una investigación realizada por “Los Angeles Times”, alrededor de 1 millón de viviendas en México tienen en promedio una área habitable de solo 30.18 metros cuadrados y, en muchos casos, presentan fallas en los servicios de agua, de electricidad o de construcción. Aquí cabe señalar que un alto porcentaje de las de viviendas de interés social fueron construidas por las empresas “Homex”, “Casas Geo” y “Ubi”; las cuales se declararon en bancarrota en el año 2014, en medio de denuncias de corrupción, de fraude y de falta de supervisión del Estado.7

Otro aspecto relevante tiene que ver con la ausencia de salvaguardias específicas para garantizar la seguridad de la tenencia de la vivienda en México. Son frecuentes los casos en los que el INFONAVIT o el FOVISSSTE han vendido parte de su cartera vencida (créditos en impago o mora) a empresas privadas,8 quienes a su vez tienen como finalidad la recuperación judicial de los inmuebles, sin ofrecer las garantías que deben seguirse para la debida seguridad de la vivienda o para la prevención frente a posibles desalojos forzosos o desahucios.

Sobre este último aspecto, el Comité DESC ha reiterado que “los desalojos forzosos son prima facie incompatibles con los requisitos del Pacto [Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales]”.9 Además de las omisiones que las instituciones de vivienda en México tienen a este respecto, si se toma en cuenta la rigidez con que la legislación civil y los procedimientos judiciales hipotecarios o de rescisión de contrato de otorgamiento de crédito están articulados en México, la situación de vulnerabilidad de las personas que cuenta con un crédito de vivienda se exacerba.

En algunos países, las ejecuciones hipotecarias por impago no están permitidas. Por ejemplo, en Irlanda fue abolida “la ejecución hipotecaria tras la crisis financiera de 2008”; en Brasil, “las ejecuciones hipotecarias están prohibidas por ley cuando las viviendas son utilizadas por sus propietarios para vivir en ellas”; y en China, “hay disposiciones para aplicar muchas otras opciones para cobrar las deudas pendientes, y las ejecuciones hipotecarias solo se permiten cuando se han agotado todas las demás opciones”.10 Desafortunadamente, ninguna de estas prácticas positivas existe en México.

Otro aspecto es la mercantilización de la vivienda que también genera prácticas sin ética de despachos de cobranza jurídica auspiciados por las propias entidades públicas, las cuales terminan siendo poco eficaces. Lo mismo sucede con la debilidad existente en los controles administrativos y judiciales en el caso de las cláusulas abusivas en contratos de crédito, ya sea en otorgamientos realizados por las propias instituciones de vivienda del Estado o en las contratadas con entidades bancarias privadas e, inclusive, en la aún prevaleciente política de financiar el acceso a la vivienda con créditos expresados en unidades de veces salarios mínimo (VSM) o en unidades de inversión (UDIS), los cuales dada sus características suelen volverse impagables en plazos de largo aliento (20 o 30 años).11

Ante esta excesiva financiarización del derecho a la vivienda, en los últimos años, diversos informes han dado cuenta que las medidas adoptadas por el gobierno mexicano para estabilizar el sector financiero –en contraste con sus obligaciones legales y convencionales–sólo “resultaron atractivas para las corporaciones financieras, los fondos de pensiones y las empresas de capital privado, que han pasado a ser agentes más importantes en el mercado de la vivienda en México”.12

En vista de los profundos vacíos en la protección y en la garantía del derecho a la vivienda, es indispensable que las instituciones del Estado de manera transversal e interseccional, bajo los principios de igualdad, no discriminación y perspectiva de género, diseñen y operen mecanismos que aseguren la seguridad jurídica de la tenencia, la disponibilidad de servicios materiales, la facilidad e infraestructura, la habitabilidad y la asequibilidad de la vivienda. Sin tales medidas, el derecho a una vivienda adecuada seguirá siendo lo que es hoy en día: una quimera.

Alejandro Díaz Pérez. Licenciado en Derecho y Ciencias Sociales, Universidad Michoacana de San Nicolás de Hidalgo. Master en Gobernanza y Derechos Humanos, Universidad Autónoma de Madrid, España. Especialista en Derechos Humanos y Master en Derecho Constitucional, Universidad de Castilla-La Mancha, España. Ex visitante profesional en la Corte Interamericana de Derechos Humanos.


1 Cfr. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este aspecto, presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU, 18 de enero de 2017, párr. 12.

2 Cfr. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este aspecto, sobre “La vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado”, presentado al Consejo de Derechos Humanos de la ONU, 8 de agosto de 2016, párr. 9.

3 Ibídem, párr. 10.

4 El término tiene varios significados. Puede referirse “a los cambios estructurales en los mercados de la vivienda y financieros y en la inversión mundial que han dado lugar a que la vivienda se considere una mercancía, una forma de acumulación de riqueza […]  y […] a la forma en que la inversión de capital en la vivienda desconecta cada vez más a la vivienda de su función social de provisión de un lugar para vivir en condiciones de seguridad y dignidad y, por lo tanto, socava la efectividad del derecho a la vivienda como un derecho humano”.  Cfr. Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este aspecto, 18 de enero de 2017, op. cit, párr. 1.

5 La habitabilidad implica que una vivienda adecuada debe ser habitable, en el sentido de poder ofrecer espacio adecuado a sus ocupantes y de protegerlos del frío, la humedad, el calor, la lluvia, el viento u otras amenazas para la salud, de riesgos estructurales y de vectores de enfermedad. Debe garantizar también la seguridad física de los ocupantes.  Cfr. Comité DESC. Observación general No. 4 sobre “el derecho a una vivienda adecuada”, párr. 8.

6 El Comité DESC de la ONU, ha enfatizado que los Estados partes pueden ser directamente responsables de la acción o inacción de las entidades empresariales: a) si la empresa de que se trate actúa, de hecho, siguiendo las instrucciones de ese Estado parte o bajo su control o dirección al realizar el comportamiento en cuestión, como puede suceder en el contexto de los contratos celebrados por las autoridades públicas; b) cuando una entidad empresarial esté facultada por el derecho del Estado parte para ejercer atribuciones del poder público o en circunstancias tales que requieran ese ejercicio de atribuciones del poder público en ausencia o en defecto de las autoridades oficiales; o c) en el caso y en la medida en que el Estado parte reconozca y adopte ese comportamiento como propio. Cfr. Observación General 24, “Sobre las obligaciones de los Estados en virtud del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales en el contexto de las actividades empresariales”, 2017, párr. 11.

7 Cfr. Los Angeles Times. La debacle de la vivienda en México.

Por ejemplo: “Venden a extranjeros cartera vencida a 5 y 10% de su valor”. La Jornada.

9 Comité DESC. Observación general No. 7, “El derecho a una vivienda adecuada” (párrafo 1 de artículo 11 del Pacto): los desalojos forzosos”, párr. 1.

10 Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este aspecto, op. cit, párr. 59.

11 Véase: “La doble cara del Infonavit”. Proceso.

12 Informe de la Relatora Especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado y sobre el derecho de no discriminación a este aspecto, op. cit, párr. 56.